יעקב סיסו, שותף בקרן יסודות: "הנדל"ן בירושלים תמיד היה הענף החזק ביותר של אנשי העסקים בעיר. רוב אנשי העסקים החזקים בירושלים צמחו מענף הנדל"ן, ואני משוכנע שכאשר ירושלים הצטרפה לעגלת ההתחדשות העירונית אנחנו נראה פה באמת הרבה מאוד פרויקטים גדולים, מגדלי מגורים שקמים במקומות אטרקטיביים ומושכים לכאן אוכלוסייה גם מתל אביב וגם ממקומות אחרים בארץ".

הקורונה הכניסה אותנו למצב של אי-ודאות מטורף – גם היום זה המצב, וברור שבהתחלה אי-הוודאות הייתה גדולה עוד יותר. יש כאן עולם שלא צפינו כשהחתמנו הסכמים ב-2014 וב-2015, והוא מצטרף לחוסר הוודאות הכללי בתחום ההתחדשות העירונית.

אנחנו מכוונים לאמירה רוחבית של 25% היטל השבחה – כללי בכל העיר - והשלטון המקומי מאוד לא אוהב את זה. עם זאת, בתחילת הדרך ואחת לחמש שנים יכולה הרשות להחליט שהיא מחלקת את העיר לרובעים ולקבוע אחוז אחר בכל רובע, נמוך יותר או גבוה יותר."

תחום הליווי הפיננסי ומימון מיזמי בנייה משנה את צורתו, וזאת לאחר שנים שבהן נשלט לחלוטין על ידי הבנקים. בעשור האחרון חברות הביטוח וגופי המימון החוץ-בנקאיים החלו מכרסמים בנתח השוק הזה, תוך שהם הופכים לאופציה מועדפת על חברות יזמות רבות.

בפרויקט נדל"ן שיוצא לדרך ישנם כל כך הרבה פרטים ומרכיבים שצריך לקחת בחשבון, כל כך הרבה דברים שיכולים לעצור ולהכשיל אותו וכל כך הרבה כסף שמעורב בעניין, עד שלפעמים מפתיע שהוא בכלל מתממש.

קרן יסודות שהוקמה לפני כארבע שנים מלווה כיום את כל סוגי הפרויקטים לבנייה למגורים - מפרויקטים מסוג התחדשות עירונית, דרך פרויקטים גדולים יותר מסוג פינוי-בינוי, פרויקטים של יזום רגיל ומחיר למשתכן.

פרויקט נדל"ן עומד, אפשר לומר, על שתי קרקעות: האחת - הקרקע המוחשית, היציבה, שעליה מתבצעות העבודות; השנייה - הכלכלית, המימונית, זו שמאפשרת את יציאת הפרויקט לדרך, את יציבותו הפיננסית ואת כדאיותו.

מימון הוא המנוע של כל עסקת נדל"ן וכדי להוציא לפועל את תכנית היזם יש להיות מחושבים מאוד ולפעול נכון כדי שהפרויקט יהיה רווחי.

במסגרת תהליכי בנייה של פרויקטים מתחום ההתחדשות העירונית מבצע היזם פעולות רבות, בהן תשלומי הוצאות, קבלת היתרי בנייה מהרשות המקומית ולבסוף מתן התמורה לבעלי הדירות.

היקף האשראי לענף המגורים בישראל הוא מהגדולים הניתנים לענפי המשק. הוא כולל אשראי כספי של כ-50 מיליארד שקל וכ-60 מיליארד שקל ערבויות חוק מכר וערבויות אחרות. מדובר בשוק הנשלט על ידי המערכת הבנקאית (וכ- 90% ממנו מונפק ע"י המערכת הבנקאית).

"אני מסתכל על הצהרות של המועמדים בבחירות כמו מע"מ 0%, פירוק רשות מקרקעי ישראל. אפילו את רשות השידור לא פירקו, אז את רמ"י יפרקו? יש מתחת לאף הרבה דברים שאפשר לעשות מהר, ועד שייעשה איזשהו שינוי מהותי בשוק הנדל"ן, לטעמי ההתחדשות העירונית תהיה העתיד של השוק.

"הנקודות המרכזיות שיזם נדל"ן צריך לשקול בבואו להרכיב את חבילת המימון האופטימלית עבורו, מלבד נושא מחיר הכסף עצמו, הן נושאי הגמישות ונושאי התשואה", כך אומר יעקב סיסו, ממייסדי "קרן יסודות", שותפות מוגבלת שהוקמה לצורך ליווי פרויקטים של בנייה למגורים ומימון ההון העצמי הנדרש שהיזם צריך להביא לפרויקט (מזנין - א.ש.), תוך התמקדות והתמחות בפרויקטים של התחדשות עירונית.

מימון הבנייה למגורים מתאפיין בדומיננטיות מוחלטת של הבנקים. שליטה חסרת עוררין זו נותרה בשוק גם לאחר השינויים שחלו במימון האשראי העסקי בעקבות רפורמת בכר. בעזרת דוד ברוך, יו"ר ושותף בקרן יסודות, בעברו מנכ"ל בנק ירושלים ובית ההשקעות אקסלנס, ננסה להבין מניין נובעת דומיננטיות זו? כיצד ניתן לשנותה? ואיך היא באה לידי ביטוי בשוק ההתחדשות העירונית?

מרבית היזמים נוטלים מימון מהבנק בעבור פרויקטי תמ"א 38, אולם קיימת אפשרות אחרת: להשתמש בקרן מימון המספקת מעטפת פיננסית. מה כולל ליווי שכזה? מה הם תנאי ההלוואה ומהו הרווח ליזם? המספרים לפניכם

מכיוון שהחוזה לביצוע תמ"א 38 בין הדיירים ליזם נחתם בשלבים מוקדמים של הפרויקט, נדרש מהיזם לבטח עצמו כנגד מכשולים שונים העשויים לצוץ לאורך הדרך אילו סעיפים ונספחים ספציפיים כדאי לו להכניס להסכם?

קרן יסודות השלימה באחרונה סבב גיוס שני במסגרתו גייסה 75 מיליון שקל ממשקיעים מוסדיים ובכך הגדילה את היקף הקרן לכ-300 מיליון שקל. יסודות מתחרה במערכת הבנקאית במתן ליווי פיננסי ליזמי נדל"ן, כשהיא מספקת להם אשראי לבנייה, מימון להשלמת הון עצמי, ופוליסות ערבויות חוק מכר (מכוח הסכם שיתוף פעולה בין חברות הביטוח מנורה ואיילון).

דוד ברוך, מנכ"ל אקסלנס לשעבר, אסתי פרידמן, מנכ"לית כלל מימון לשעבר, ויעקב סיסו מ"מ מנכ"ל אזורים לשעבר, חברו להקמת קרן בתחום המימון לפרויקטים לבנייה למגורים. ל"גלובס" נודע כי השלושה השלימו באחרונה גיוס ממשקיעים מוסדיים בהיקף של 225 מיליון שקל, לקרן שתקרא "קרן יסודות".